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Dans quel cas un mur est-il mitoyen ?

La mitoyenneté répond à certains critères qui peuvent être écartés en apportant la preuve contraire.

Définition générale

Un mur est présumé mitoyen dès lors qu'il sert de séparation entre :

• deux bâtiments jusqu'à l'héberge,
• ou entre une cour et un jardin,
• ou entre enclos dans les champs.

Exception

Toutefois, le mur n'est pas mitoyen s'il existe :

• une pente unique à son sommet,
• ou des tuiles ou corniches d'un seul côté.

Dans ces deux cas, le mur est dit appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les corniches.

Effets de la mitoyenneté

La mitoyenneté entraîne des droits et obligations pour les propriétaires du mur.

Entretien commun

Sauf urgence (si le mur menace ruine par exemple), la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen se font d'un commun accord et à frais commun.

Attention : si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.

Dégradations

Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur et, d'une façon générale de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin.

Le propriétaire responsable peut être condamné à assumer seul les frais de remise en l'état.

Travaux de surélévation

Le propriétaire d'un mur mitoyen peut, seul et à ses frais, décider de :

• rehausser le mur mitoyen,
• ou d'augmenter son épaisseur.

Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux.

Les frais d'entretien de cette partie restent alors à sa charge exclusive.

Travaux de reconstruction

Tout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur minimale suivante :

• 3,20 mètres de hauteur au moins dans les villes de 50.000 habitants et plus,
• ou 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.

Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.

Acquisition de mitoyenneté

Il est possible d'acheter la mitoyenneté d'un mur sous certaines conditions. Pour cela il faut obtenir l'accord du voisin et, à défaut, saisir le juge.

Conditions

L'acquisition de la mitoyenneté est possible pour :

• un mur qui se situe en limite de propriété,
• ou une portion de mur mitoyen érigée individuellement par le voisin (surélévation notamment).

Cette acquisition est de droit.

Demande amiable

Il faut d'abord faire la demande au voisin par courrier recommandé.

Si le voisin est d'accord, l'acte de mitoyenneté est dressé chez un notaire.

Notaire

Demande judiciaire

À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'acquisition de la mitoyenneté.

Tribunal de grande instance (TGI)

Conséquences

L'acquisition de la mitoyenneté, amiable ou judiciaire, suppose le paiement d'une somme correspondant à 50 % :

• des dépenses engagées pour le mur, ou la portion de mur,
• et de la valeur du sol sur lequel est érigé le mur ou la partie de mur.

Abandon du droit de mitoyenneté

Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté. Pour cela, il faut dans les faits obtenir l'accord du voisin et, à défaut, saisir le juge.

Conditions

Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté, à la condition :

• de ne pas posséder de construction s'appuyant sur le mur,
• et que le mur ne retienne pas ses terres ou celles du voisin.

Attention : si un voisin envisage d'abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute, il devra d'abord réparer le mur avant d'abandonner la mitoyenneté.

Demande amiable

Il faut adresser une lettre recommandée à votre voisin pour l'informer de votre intention de renoncer à la mitoyenneté du mur.

Si le voisin est d'accord, l'acte d'abandon de mitoyenneté est dressé chez un notaire. Cet acte, signé par les 2 voisins, doit être publié à la conservation des hypothèques pour être aux tiers.

Notaire

Demande judiciaire

À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'abandon de la mitoyenneté.

Tribunal de grande instance (TGI)

Conséquences

Le voisin qui a abandonné son droit de mitoyenneté n'a plus à contribuer aux travaux d'entretien du mur.

En revanche, il perd les avantages procurés par la mitoyenneté, notamment la possibilité d'édifier une construction s'appuyant sur le mur. Les limites de son terrain se trouvent reculées, car il perd la possession du sol sous la moitié du mur.

Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.